写字楼市场：空置率回落至 18.7%，租金跌幅收窄到 0.8%

写字楼市场的修复慢于住宅，但方向已经变化。四个一线城市甲级写字楼平均空置率从去年同期的 21.3% 降到 18.7%，净吸纳量连续三个季度为正。

租金仍在下跌，但跌幅收窄。平均租金 186 元/平方米/月，环比跌 0.8%，同比跌 3.4%。2023 年至 2025 年的同比跌幅分别是 6.1%、5.2%、4.3%，今年有望收在 3.5% 以内。

需求结构变化明显。TMT 行业租赁面积占比从 28% 降到 22%，专业服务与金融服务分别升到 19% 和 17%，新能源与生物医药合计占 11%。产业迁移直接改变了写字楼的选址逻辑。

供应端压力仍在。未来 18 个月一线城市预计新增供应 420 万平方米，其中 61% 集中在非核心区。核心区空置率可能继续下降，非核心区的竞争会更激烈。

对业主来说，续租谈判的策略在变。过去靠降租留客，现在更有效的是改租约结构：缩短起租期、增加免租期弹性、把装修与改造计入租金。租户更在意现金流的灵活性。